Ne vienmēr katrai mājai vai dzīvoklim ir tikai viens saimnieks – šī atbildība var būt arī sadalīta. Kopīpašums nozīmē, ka uz nekustamo īpašumu tiesības ir vairākām personām vienlaicīgi. Ja viens no īpašniekiem vēlas īpašuma daļu vai visu īpašumu izīrēt, ir svarīgi šo jautājumu sakārtot atbilstoši likumā noteiktajām prasībām, lai visām iesaistītajām pusēm būtu skaidri saprotamas savas tiesības un atbildība. Par to, kā to izdarīt pareizi, zina stāstīt eksperts no Civinity.
Kas ir kopīpašums un kādi ir tā veidi?
Saskaņā ar Civillikuma 1067. pantu kopīpašuma tiesības ir tādas īpašuma tiesības, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām. Šīs tiesības nenosaka, kāda vai cik liela daļa no kopīpašuma pienākas katram īpašniekam, jo sadalīts ir vienīgi tiesību saturs.
Kopīpašumu visbiežāk iegūst mantojuma vai laulības šķiršanas rezultātā, kad vairākiem ģimenes locekļiem vai partneriem ir tiesības uz konkrētu īpašumu. Kopīpašums var būt:
- dzīvoklis;
- māja;
- daudzdzīvokļu nams;
- zemes gabals.
Ja katrai personai ir noteikta sava īpašuma daļa, piemēram, konkrēts dzīvoklis ēkā vai konkrēta platība no zemes gabala, tad šā panta izpratnē katra daļa ir atzīstama par patstāvīgu veselu un par katra atsevišķa dalībnieka patstāvīgu īpašuma tiesības priekšmetu.
Vienam kopīpašumam var būt neierobežots skaits kopīpašnieku, kas nereti apgrūtina īres vai pārdošanas procesu, jo visām iesaistītajām pusēm var būt sarežģīti savā starpā vienoties.
Kas ir lietošanas kārtības līgums un kāpēc to ir svarīgi noslēgt?
Ja viens no kopīpašniekiem vēlas izīrēt daļu vai visu kopīpašumu, ir jāsaņem piekrišana no visiem kopīpašniekiem. Šādā situācijā, lai izvairītos no domstarpībām un tiesu darbiem par iegūtās īres maksas sadalīšanu, bojājumiem un citiem problēmjautājumiem, ļoti noderīgi ir noslēgt lietošanas kārtības līgumu.
Lietošanas kārtības līgums paredz to, ka kopīpašnieki savā starpā nosaka daļas, kuras viņiem pieder attiecībā pret īpašumu, kas tiek nodots lietošanā. Līgumā nosaka arī kopīpašuma apsaimniekošanas kārtību. Lietošanas kārtības līgumu nepietiek vienkārši sastādīt un parakstīt, tas ir arī jāreģistrē zemesgrāmatā. Pateicoties šādam līgumam, visiem kopīpašniekiem ir noteikta brīvāka rīcība ar īpašumu, jo ir sadalīts, kurš lieto kuru kopīpašuma daļu.
Ja vienam no kopīpašniekiem, vadoties pēc lietošanas kārtības līguma, pieder konkrēta mājas daļa, dzīvokļa istabas vai konkrēts dzīvoklis daudzdzīvokļu namā, viņam ir iespēja slēgt īres līgumu un savu daļu izīrēt bez pārējo kopīpašnieku piekrišanas un iesaistes.
Kādi punkti noteikti jāiekļauj lietošanas kārtības līgumā, ja plānots savu īpašuma daļu izīrēt?
Slēdzot lietošanas kārtības līgumu, kopīpašnieki kļūst par līdzējiem un konkrēti atrunā, kā tiks sadalītas kopīpašuma daļas, kuras būs nodotas patstāvīgā lietošanā katram kopīpašniekam. Līdzēji vienojas, ka savas īpašuma daļas viņi izmantos un apsaimniekos neatkarīgi no otras puses gribas, ievērojot spēkā esošās likumdošanas normas.
Lai sevi pasargātu, līgumā jāiekļauj punkti, ka –
- Līdzēji atsakās izvirzīt vienam otrai pretenzijas nesamērīgu zaudējumu dēļ.
- Līdzējiem ir tiesības reāli norobežot viņu lietošanā esošo nekustamo īpašumu – ja izīrēts tiek zemes gabals vai mājas daļa, tad iespēja teritoriju nožogot ir ļoti būtiska.
- Līdzējiem nav tiesību tieši vai netieši traucēt līdzīpašnieku likumīgu darbību viņiem piešķirtajā zemes gabalā, kā arī veikt jebkādu darbību citu līdzīpašnieku īpašumu daļās – šis punkts aizsargā kopīpašnieka kā izīrētāja tiesības un ir saistošs arī potenciālajiem īrniekiem.
- Līdzējiem nav tiesību pretendēt uz augļiem, kas gūti no otra līdzīpašnieka lietojumā un valdījumā esošās nekustamā īpašuma daļas – izīrēšanas gadījumā saņemtā īres maksa nebūs jāsadala visu kopīpašnieku starpā.
Kas jāņem vērā potenciālajiem īrniekiem?
Īrniekiem, pirms slēgt īres līgumu, būtu ļoti ieteicams apvaicāties vai nekustamais īpašums, kas tiek izīrēts, nav kopīpašums. Kopīpašuma gadījumā svarīgi noskaidrot, vai ir noslēgts lietošanas kārtības līgums, un izīrētājam ir pilnas tiesības vienpersoniski rīkoties ar nekustamo īpašumu vai tā daļu.
Šādu informāciju iespējams arī iegūt par maksu no Valsts vienotās elektroniskās zemesgrāmatas. Tas ļaus pārliecināties, ka visi jautājumi, kas saistās ar nekustamo īpašumu sakārtoti atbilstoši likumā noteiktajai kārtībai.