Sapnis par savu privāto mājokli ir universāla patstāvības bāka un iespējams, kāds 2024.gadā ir apņēmies iegādāties savu pirmo nekustamo īpašumu vai mainīt jau esošo. Tomēr zem skaistas idejas par dzīvokli slēpjas sarežģīts izmaksu un svarīgu lēmumu gobelēns. Par to, kas jāņem vērā domājot par mājokli, drošības un finanšu aspektiem, pastāstīs Civinity eksperts.
Kas jāņem vērā skatoties dzīvokļu piedāvājumu tirgū?
Apsverot mājokļa iegādi, lēmuma sarežģītība bieži vien ir atkarīga no dažādiem faktoriem, sākot ar dzīvokļa vērtību un beidzot ar slēptajām izmaksām jeb īpašuma vai dzīvojamās mājas tehniskā stāvokļa sarežģījumiem.
Esošajā mājokļu tirgū uzmanība galvenokārt jāvērš uz slēptajām izmaksām un kopējām mājas uzturēšanas un remonta vajadzībām.
Izvēloties dzīvokli vecākā sērijveida dzīvojamā mājā, ir jārēķinās, ka ar aci neredzamās problēmas kā slikts mājas tehniskais stāvoklis ātri liks par sevi manīt un prasīs augstus tūlītējus ieguldījumus. Tomēr ainava ievērojami mainās, apsverot jaunus daudzīvokļu māju dzīvojamos projektus. Nereti to lepnums slēpjas modernās funkcijās, tostarp pazemes stāvlaukumi, plašas terases, sarežģīti telpu plānojumi, kas neizbēgami rada ievērojamus papildu izdevumus, kas līdzināsies ieguldījumiem jau minētājā sērijveida māju projektā. Un otrādi, mājokļa izvēle jaunos projektos, kas izbūvēti kā plaši zināmās sērijveida ēkas, var zināmā mērā mazināt ieguldījumu apmērus.
Kā ir mainījies dzīvokļa vērtības izmaksu slogs?
Nesenā EURIBOR procentu likmes kāpums, kas sasniedza gandrīz 4%, ir uzlicis lielāku ikmēneša maksājumu slogu privātpersonām ar hipotekārajiem kredītiem, kas vērtējams aptuveni no 50 līdz 250 EUR mēnesī. Šis pieaugums saasina finansiālo spriedzi dzīvokļu īpašniekiem.
Iepriekš dzīvojamo namu apsaimniekotāju mērķis bija uzkrāt līdzekļus ēku kompleksai atjaunošanai, kas sasniegtu ikmēneša maksājumu līdz 120 eiro uz vienu dzīvokli. Tomēr iedzīvotāji šādas izmaksas vienmēr vērtējuši kā ļoti augstas. Taču tagad, līdz ar EURIBOR kāpumu, vienprātības panākšana par šādiem lēmumiem kļūst vēl sarežģītāka. Reaģējot uz šiem izaicinājumiem, Latvijas valdība ir rīkojusies, izvēloties kompensēt hipotekāro kredītu ņēmējiem, sedzot 30% no procentu likmju maksājumiem. Uz šī fona iedzīvotājiem ir obligāti jāpārvērtē mājokļu uzkrājumu fondu dzīvotspēja.
Kas ir uzkrājumu fonds un kāpēc tāds nepieciešams?
Uzkrājumu fonds tiek veidots, lai dzīvojamās mājas rīcībā būtu līdzekļi nepieciešamo remontdarbu veikšanai jeb slēptajām izmaksām.
Atkarībā no mājas pārvaldes formas, ir dažādas iespējas piekļuvei fondam. Piemēram, ja māju apsaimnieko Dzīvokļu īpašnieku biedrība, tā var deleģēt apsaimniekotājam rīkoties ar fondu. Savukārt, ja māju pārvalda dzīvokļu īpašnieku kopība, tad ar uzkrājumu fondu rīkojas apsaimniekotājs, bet dzīvokļu īpašnieki balso un liek apsaimniekotājam rīkoties atbilstoši balsojumā pieņemtajiem lēmumiem.
Iemaksas uzkrājumu fondā
Dzīvojamās mājas uzkrājumu fonda iemaksas tiek veiktas tikai un vienīgi uz dzīvokļu īpašnieku lēmuma pamata. Šie lēmumi parasti tiek pieņemti sapulces vai aptaujas formā. Var noteikt dažādus aprēķinus iemaksai uzkrājumu fondā, piemēram, rēķinot:
- summu uz kopējo dzīvokļu platību (x centi)
- summu uz iekštelpu platību (x centi)
- Y apjoms uz dzīvokli
Dzīvokļa īpašuma likumā ir noteikts, kādiem mērķiem Uzkrājumu fonda līdzekļus drīkst tērēt, taču mērķus var noteikt arī dzīvokļu īpašnieku kopība vai biedrība, pieņemot attiecīgu lēmumu. Piemēram:
- Veidot uzkrājumu fondu konkrētam mērķim jeb plānotajiem darbiem – piemēram, jumta, koplietošanas logu u.c. elementu nomaiņai, ēkas renovācijai, labiekārtošanas projekta realizēšanai utml.
- Veidot uzkrājumu fondu, no kura tiek segti visi ārpuskārtas nepieciešamie darbi, kurus paredz Ministru kabineta noteikumi – piemēram, stāvvada plīsuma lokalizēšana, remontdarbi jumta caurteces gadījumā utml.
- Veidot uzkrājumu fondu, kurš paredzēts tikai krāšanai un tiks izmantots tikai ar kādu konkrētu lēmumu nākotnē.
Taču ne mazāk svarīgs ir iemaksu apjoms, kas tiek novirzīts uzkrājumu fondam. Laikā, kad dzīvojamai mājai ir nepieciešama kompleksa atjaunošana vai vismaz inženierkomunikāciju nomaiņa pāris centi par 1m2 nespēs pat 3 gadu laikā savākt reāllaika izmaksas par šiem darbiem.
Dzīvokļu īpašniekiem nepieciešams uzņemties atbildību un pieņemt lēmumu par uzkrājuma fonda iemaksas palielināšanu, kas būtu ne mazāk kā 30% no ikmēnēša pārvaldīšanas maksas apjoma. Šāds lēmums palīdzēs plānot un realizēt dzīvojamai mājai nepieciešamos remontdarbus.
